マンションリサーチ株式会社
不動産のオウンドメディア「すみかうる」が東京都の城西エリアを紐解く
マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力）はマンション市場の長期的な変化を把握できるよう、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データを用いて、マンション売買価格の推移を調査し、公開しました。
本調査のポイント
1.マンションナビのデータをもとに、9年前（2016年）の価格推移と比較
2.2025年9月時点での東京都全体のマンション価格は9年間で66.6％上昇し、安定した増加傾向
3.城西エリアでは「再開発の進展」「生活利便性の高さ」「実需層の厚み」が評価され、
資産性と居住性の両面から注目が高まっている点が特徴
城西エリアは、渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区の6区を指し、都心へのアクセス性と落ち着いた住宅環境の両立が魅力の地域です。
マンションナビの最新データによると、今回の調査では渋谷区が過去9年間で約98％の価格上昇率を記録し、東京23区中で第4位にランクインしました。続く新宿区は第6位で、いずれも高い上昇率を維持しています。
また、世田谷区・中野区・杉並区・練馬区も堅調な推移を見せており、城西エリア全体で価格の底堅さが際立ちました。
本調査では、具体的な数値やグラフを踏まえながら、城西エリアのマンション価格の推移と特徴をわかりやすく読み解いていきます。
■調査背景
近年、東京都23区の中古マンション市場では、価格上昇が際立っています。しかしその動きは一様ではなく、エリアごとの特性によってばらつきが見られます。こうした違いを可視化することで、売買の判断材料として活用できると考え、調査を実施しました。
■調査概要
調査期間： 2016年9月～2025年9月
調査機関： マンションナビ
調査対象： 東京都23区のマンション
データ基準： 調査期間中の東京都23区におけるマンション売買価格の中央値
本調査では城西エリア（渋谷区・新宿区・中野区・世田谷区・杉並区・練馬区）を分析
「マンション売買価格の中央値」を指標とすることで、市場の動きや価値の変化を多角的に分析できます。
上昇率の定義
上昇率＝（現在の値ー基準値）÷基準値×100%
【例】1年前に1,000,000円だった平米単価が、現在は1,250,000円の場合。
（1,250,000－1,000,000）÷1,000,000×100＝25…よって25%の上昇率がみられる。
東京全体から渋谷区の価格比較（2016年→2025年）
東京都全体、23区、城塞エリアの切り口で比較調査を実施
東京都全体の平均価格
2025年9月時点での東京都全体の中古マンション平均売買平米単価は107万円で、
9年前と比べて約67％上昇しています。
直近1年間でも16.1％の上昇が見られ、堅調な価格推移が続いています。
長期的に右肩上がりであり、今後もしばらく上昇基調が続くと見込まれます。
▶マンションナビの東京都ページはこちら
23区全体の平均価格
2025年9月時点での東京23区における中古マンションの平均売買平米単価は約112万円でした。
これは2016年（9年前）の約68万円と比べて約65％の上昇となっており、都内マンション価格は依然として右肩上がりの傾向が続いています。
東京都全体よりも高い水準で推移しており、都心3区（港・中央・千代田）を中心とした価格上昇が全体を押し上げる構図です。
加えて、再開発が進む湾岸エリア（江東区・品川区など）や、城西エリアのように生活利便性と資産性を兼ね備えた地域でも、堅調な上昇が確認されています。
一方で、23区全体の平均では見えにくい“区ごとの価格差”は年々広がっており、
購入・売却いずれの検討においても、エリア特性を踏まえた判断が重要になっています。
城北エリア6区の平均価格と位置づけ
表1：城西6区の平均売買平米単価と平均（2025年9月現在）
渋谷区の2025年9月時点での中古マンション平均売買平米単価は186万円で、9年前と比較して約98％の上昇率を記録。直近1年間でも22％の上昇が見られ、都内でも屈指の上昇率となりました。
新南口や桜丘町の再開発をはじめとした都市再生事業が、市場全体を牽引しています。
また、新宿区の平均売買平米単価は128万円で、9年前と比較して約70％の上昇率を記録。
西新宿や歌舞伎町の再整備による利便性の向上と、都心近接エリアとしての需要増加が背景にあります。
一方で、世田谷区は101万円とファミリー層人気を背景に安定推移しており、中野区（93万円）・杉並区（87万円）・練馬区（73万円）も、生活利便性や再開発効果により緩やかな上昇を見せています。
6区の平均はおよそ112万円/平米で、東京都全体（107万円/平米）を上回る結果となりました。
都心部（中央区170万円/平米）との差はあるものの、再開発による資産価値の上昇と、落ち着いた住環境が共存する点が評価されています。
渋谷・新宿が価格上昇を牽引し、世田谷・杉並が実需層に支えられる安定市場を形成、
中野・練馬が拡張エリアとして需要を広げることで、城西エリア全体は「上昇と安定が共存する市場」としてバランスの取れた動きを示しています。
城西エリアと城北エリアの比較分析
城西エリアと城北エリアを比較すると、都心アクセスや再開発の進行度、実需構造に明確な差が見られます。
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価格水準、上昇率の違い
城西6区は再開発を背景に平均単価・上昇率ともに城北6区を上回る傾向。城北側はコストパフォーマンスや安定性を重視する実需層に支持されています。
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立地・交通利便性
城西エリアは山手線・京王線・小田急線など主要鉄道が交差し、都心直通性が高いのが特徴
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街づくりの影響力
渋谷・新宿などの再開発が市場全体を牽引しており、価格形成にも直結しています。
この比較から、城西エリアは「資産成長性を重視する層」、城北エリアは「安定性・実需志向の層」に支持される市場構造が明確化しています。
表2：城西6区・城北6区の現在の平米単価と9年前との上昇率比較
マンション価格変動の背景（城西エリア）
城西エリアのマンション価格が上昇した主な要因
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大規模再開発の進展
渋谷桜丘町・新南口、西新宿・歌舞伎町などで商業・オフィス複合再整備が進行中。再開発効果が周辺住宅地にも波及し、地価上昇を支えています。
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ファミリー層の安定需要
世田谷・杉並を中心に教育環境・治安・生活利便性の高さが評価されています。
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割安感のある拡張エリアの台頭
中野・練馬では都心アクセスと価格バランスの良さから購入層が拡大
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投資と実需のバランス
渋谷・新宿の投資需要と、杉並・練馬の実需需要が共存することで市場が安定
結果として、城西エリアは「上昇と安定が共存するバランス型市場」として推移しており、今後も堅調な動きを維持する可能性が高いと考えられます。
東京23区価格上昇率ランキング（2025年9月時点）
東京23区における9年前との上昇率をランキング形式で紹介します。
9年間で各エリアがどのように変動してきたのかを可視化しました。価格の上昇率は売買を検討する際の重要な指標であり、マンションナビでは月次でデータを更新しています。
23区 2025年9月時点
まとめ
城西エリアは、渋谷・新宿の再開発エリアを中心に価格上昇が続きながらも、世田谷・杉並のように生活環境の良さを重視する住宅地が支えることで、「上昇と安定が共存する市場」を形成しています。
一方で、中野・練馬といったエリアでは、都心へのアクセスや価格バランスの良さから購入検討層が拡大しており、これまで以上に幅広い層から注目を集めています。
都心3区と比較すると、まだ価格上昇の余地を残す地域も多く、「利便性と資産性を両立できる実需エリア」として、今後の取引増加が期待されるエリアとと考えられます。
データ提供/マンションナビ
今後も、皆様に役立つ情報を提供し、マンション売買のサポートを強化してまいります。
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
【本件に関するお問い合わせ先】
マンションリサーチ株式会社 すみかうる編集部
TEL：03‐5577‐2041
Mail：info@mansionresearch.co.jp
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